Действие комедии происходит в неком уездном городе, «от которого хоть три года скачи, ни до какого государства не доедешь», в городе-призраке, на самом деле не существующем, но представляющим собой типичный образ русских уездных городов. Для проезжих, а особенно для важных, значительных персон, в нем царит благополучие: «…улицы выметены, во всем порядок, арестанты хорошо содержатся, пьяниц мало…» Но это созданный городничим и его подчиненными мираж, за которым скрывается истинная жизнь города, построенная на ложной морали. Взятки, обман, воровство на службе, даже «безобидное» чтение почтмейстером чужих писем считаются нормой, а городничего называют умным, ибо «он не любит пропускать того, что плывет в руки». Существует даже некая иерархия взяточничества, согласно которой нельзя
«брать не по чину». Каждый чиновник, как и принято, « радеет о своих выгодах », не желая честно исполнять служебный долг. Так, судья Ляпкин-Тяп-кин, человек, представляющий правосудие, отвечающий за жизни других людей, по своим же собственным словам, «даже не заглядывает в докладные записки — только рукой махает».
Эту мнимую идиллию, в которой пребывают жители города, нарушает страшное известие — приехал ревизор. В суматохе перепуганные чиновники, старающиеся создать видимость порядка и своей честности, принимают за инкогнито проезжего петербургского регистратора, оказавшись сбитыми с толку его самоуверенностью и манерой поведения типичного столичного чиновника. Мнимый ревизор Хлестаков, такой, каким он представляется чиновникам города. Хлестаков, «находящийся на дружеской ноге с Пушкиным», имеющий один из самых знаменитых домов в Петербурге, «где собираются князья и графы, а иной раз и министр», Хлестаков, «которого сам государственный совет боится», — фантом. Этому призраку и начинают всячески прислуживать и угождать чиновники, на которых лживые рассказы Хлестакова производят огромное впечатление. В рассказах этих нам предстает миражный мир Петербурга, его кривое отражение, город-призрак, город чиновников, взяточников, мошенников, плутов, картежников, город Хлестаковых и Тряпичкиных.
Надо сказать, что Хлестаков занимает миражное положение не только для чиновников, он и сам пребывает в иллюзиях. Будучи всего лишь регистратором, Хлестаков считает себя важной персоной и даже не удивляется повышенному вниманию и заботе чиновников, считая это в порядке вещей. Фантасмагорично и положение городничего, который, породнившись с «простым елестратишкой», радуется, что «сделался птицей высокого полета», мечтает «влезть в генералы», тогда как судья Ляпкин-Тяпкин считает себя куда более достойным претендентом на эту должность, опять же питая иллюзии по поводу собственной значимости. Городничему, его жене и дочери все начинают оказывать мнимые почести, выражать лживую, неискреннюю радость, в душе завидуя им и проклиная их. В итоге же, когда раскрывается истинное положение дел, когда Сквозник-Дму-хановский и другие чиновники понимают, как жестоко они обманулись, на них надвигается новый призрак — на этот раз настоящий ревизор…
Особую роль в комедии «Ревизор» играют ремарки. В «Замечаниях для господ актеров» автор дает характеристику героев — открыто выражая свое отношение («Он умнее своего барина… и молча плут») или скрывая его в портретных описаниях («…очень толстый, неповоротливый и неуклюжий человек»). Для гоголевских ремарок характерна ирония.
Авторские замечания, предваряющие последнюю «немую» сцену комедии, создают эффект особого «электрического потрясения». В. И. Немирович-Данченко пишет: «Автор в своей ремарке требует, чтобы сцена держалась полторы минуты. Кто знает, — быть может, много раз переживая эту сцену… поэт почти точно вычислил длительность ее… Когда я спрашивал суфлера, то он ответил: «Я даю занавес, когда если бы еще секунда — и мое сердце разорвалось бы».